隱憂浮現 小宅市場何去何從
二○一八年之後，台灣房地產掀起小宅風潮。小宅跟傳統小坪數住宅規畫上最大的不同，就是過去只規畫一房、大套房，原本十餘坪的室內面積，都被改成兩房、甚至三房格局。這樣的規畫，通常住宅中四個機能經常缺損，甚至完全犧牲。
這四個機能就是
- 採光通風（因為隔間多）、收納、餐廳（餐廳被侷限至一隅，甚至直接沒有）、廚房（空間過小、不能使用明火）。
其他常見缺點包括
- 廁所開門方向、廁所位置、一層戶數過多、裝設空調困難、工作陽台過小、空間過小帶來的壓迫感等。
可以想見就一般家庭的居住需求來說，長期居住小宅一定會帶來相當大的不適與不便感，部分預售的小宅目前陸續交屋，已傳出交屋不順的消息。但在樣品屋裝潢技巧與不合常規的家配圖遮掩下，
低總價小宅進入門檻容易，讓小宅產品銷售率與價格屢創佳績，成為目前市場最當紅的銷售主流。
即便小宅有眾多缺點，它仍有其實質需求。
如想在
- 離工作地較近處有第二宅；
- 早出晚歸的工薪族；
- 剛成家的新婚夫婦想要有獨立空間運用；
- 長期派駐外地者的居住所；
- 有資力與自主生活能力的孤老族；
- 有家長資力支持的學生族；
- 需要有居住機能的小型工作室等，
小宅產品還是符合這些族群有預算考量下的使用需求。
在以上族群的支持下，目前剛交屋的小宅，部分傳出還不錯的租金行情，搭配小宅的低總價，拉高了小宅的投資報酬率，更刺激一些置產族紛紛進場。
這樣方興未艾的小宅市場存有隱憂。首先最大的隱憂是上述族群雖然存在，但相對有限，當現在預售的大量小宅未來密集交屋後，轉換成供過於求的型態，可能加劇空餘屋問題。其次，目前小宅市場開始擴散到許多區位，然而某些區位以上的客群相對稀少，靠著投資客跟收租客支撐，未來的市場行情能否維持有待觀察。
接下來的問題是，剛成家的家庭以小宅當作過渡，有小孩或小孩成年後，家庭空間使用需求增加，會不會引發一波拋售潮。最後要提的是，當小宅價格一直上升，未來又開始大量交屋，租金報酬率開始下滑，收租客是否願意持續持有。
自住購屋者需針對上述小宅限制，檢視自己的生活形態是否適合在小宅居住。對收租客而言，需理解目前相對高的租金投報率不能長期維持，評估是否入場。尤其在某些「老師」鼓吹下以零元購屋、揪團進場的人，萬一未來待租期變長，租金下滑，是否會造成現金流斷鏈，進而斷頭。
即使相信房地產不跌神話，過去仍有一些曾領一時風騷，但目前處理困難的物件。如海角山邊的休閒套房、挑高不足的夾層屋、總價過高的豪宅與高級住宅等。小宅購屋者須引以為鑑，小心評估為宜。
2021-03-16 06:33:43聯合報 章定煊／景文科技大學財務金融系副教授